임대인은 건물명도소송 하기전 명도소송의 피고가 될, 부동산점유이전금지가처분 사건의 피신청인이 될점유자를 반드시 확인하고 소송을 진행하여야 합니다.

명도소송의 피고는 임대차계약서상의 임차인만 해당하는 것이 아니기 때문입니다.

무엇보다도 건물명도소송, 주택명도소송, 상가명도소송, 부동산명도소송, 토지명도소송에서 임차인만을 상대로 승소판결을 받았는데 소송 중 임차인 이외의 제3자들이 점유를 하게된 사실을 뒤늦게 알게되어 집행관이 '판결문 상에 피고 이외의 제3가 점유를 하고 있어 인도집행의 집행불능사유가 존재하여 집행거절'을 하게 되어 임대인은 어쩔 수 없이 제3자를 상대로 명도소송을 하게 되므로 결과적으로 주택의 인도지연과 추가적인 명도소송비용이 발생하여 임대인에게 시간적 금전적 손해가 발생하게 됩니다.

갑자기 불안해 지시죠? 걱정하지 않으셔도 됩니다. 소송전 점유자를 확인하는 방법이 있으며, 이를 알려드리고자 합니다.

 

임대인이 신분증을 가지고 가까운 주민센터에 방문하여 명도소송 대상 건물에 전입신고를 마친 자들에 대한 정보가 담긴 서류를 발급 신청할 수 있는데  '주민등록 전입세대 열람 신청서'를 작성하여 신청을 하면 '전입세대열람확인서'를 발급하여 줄 것이고, 위 확인서상에 임차인이외의 제3자가 있다면 이들은 무단점유자가 되어 명도소송의 피고, 점유이전금지가처분 사건의 피신청인으로 포함하여야 합니다. 

단, 임차인의 가족은 점유보조자이므로, 피고에 포함하지 않아도 됩니다.




 

임대인이 신분증을 가지고 가까운 세무서에 방문하여 상가임대차현황서를 발급요청하면, 현황서를 발급하여 줄 것입니다. 임차인의 사업자 이외에 제3자가 사업자등록을 하였다면 그 제3자 역시 상대방에 포함하여야 할 것입니다.

여기서 잠깐!! 상식적으로 상가명도소송에서 상가임대차현황서에 임대차계약서를 가지고 있는 임차인이외의 다른 사업자가 사업자등록을 할 수 있을 가요? 조금 어이없게도 실제사례로 임차인이 세무서에서 동업약정서를 제시하여 공동 사업자로 사업자등록을 한 사실이 있고, 그 사건에서 임차인만을 피고로한 점유이전금지가처분집행이 집행불능처리되어 다시 임차인과 그 공동사업자를 상대로 다시 점유이전금지가처분신청을 하고 결정을 받아 가처분집행을 한 사례가 있습니다. 

위 사례에서 임차인과 공동사업자를 상대로 가처분집행을 완료하였지만 임차인만을 피고로 하여 명도소송소장을 미리 제출하였고, 명도소송은 피고 추가가 될 수 없는 사건이기에 공동사업자를 피고로한 소장을 다시 제기하면 두 개의 재판을 하게 되므로, 기존 소송을 취하하고, 임차인, 공동사업자를 피고로하여 다시 소장을 접수하였습니다. 

 

단, 상가임대차현황서에 나타나지 않는 상가임차인이 있습니다. 확정일자를 받지 않은 임차인, 상가임대차보호법에서 정한 환산보증금이상의 상가임차인은 위 현황서에 기재 되지 않습니다. 
상가임차인이 카드기를 사용할 경우에는 명도소송 전 몰래? 카드결제를 하여 카드전표를 확인하면, 사업자를 확인할 수 있기도 합니다.

오늘은 건물명도소송에서 소송전 점유자를 확인하는 방법에 대하여 설명을 드렸습니다. 실무적으로 명도소송에서 제3자 점유 확인은 매우 중요합니다. 개인적인으로는 건물명도소송에서 명도소장을 접수하기 전에 먼저 점유이전금지가처분신청을 하여, 결정을 받아 집행관으로하여금 가처분집행을 한 뒤 제3자 점유여부를 확인한 뒤 명도소송소장을 접수하는 것이 맞다고 생각합니다.